Minggu, 23 Nopember 2014  

Peraturan Perpajakan

  • 21

Undang-Undang Nomor 21 TAHUN 1997

Ditetapkan tanggal 29 Mei 1997

BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN
Arsip Cari Peraturan Perpajakan Topik: BPHTB » Undang-Undang » 1997

Undang-Undang No 21 TAHUN 1997 telah mengalami perubahan atau penyempurnaan. Untuk melihat peraturan yang merubah atau menyempurnakan Klik disini
				UNDANG-UNDANG REPUBLIK INDONESIA
					  NOMOR 21 TAHUN 1997

						TENTANG

			     BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN

				DENGAN RAHMAT TUHAN YANG MAHA ESA

				        PRESIDEN REPUBLIK INDONESIA,

Menimbang	:	a.	bahwa Negara Republik Indonesia adalah Negara hukum berdasarkan 
				Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945, dalam perkembangannya telah 
				menghasilkan pembangunan yang pesat dalam kehidupan nasional yang perlu 
				dilanjutkan dengan dukungan Pemerintah dan seluruh potensi masyarakat, 
				karena itu menempatkan perpajakan sebagai salah satu perwujudan kewajiban
				kenegaraan yang merupakan sarana peran serta dalam pembiayaan Negara 
				dan pembangunan nasional;
			b.	bahwa baik tanah yang mempunyai fungsi sosial sebagai karunia Tuhan Yang 
				Maha Esa maupun bangunan memberikan keuntungan dan atau kedudukan 
				sosial ekonomi yang baik bagi orang pribadi atau badan yang memperoleh hak
				suatu hak atasnya, oleh karena itu wajar bila mereka yang memperoleh hak 
				atas tanah dan atau bangunan diwajibkan membayar pajak kepada Negara;
			c.	bahwa dengan berlakunya Undang-undang tentang Peraturan Dasar 
				Pokok-Pokok Agraria, maka hak-hak atas tanah menurut hukum barat 
				menjadi tidak berlaku lagi, oleh karena itu pungutan Bea Balik Nama atas 
				pemindahan harta tetap berdasarkan Ordonansi Bea Balik Nama menurut 
				Staatsblad 1924 Nomor 291 tidak dapat dilaksanakan;
			d.	bahwa terhadap orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah 
				dan atau bangunan berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku 
				perlu dikenakan pajak dengan nama Bea Perolehan Hak atas Tanah dan 
				Bangunan;
			e	bahwa berdasarkan pertimbangan tersebut pada huruf a, huruf b, huruf c, dan 
				huruf d perlu dibentuk Undang-undang tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah 
				dan Bangunan;

Mengingat	:	1.	Pasal 5 ayat (1) dan Pasal 20 ayat (1), Pasal 23 ayat (2), dan Pasal 33 
				ayat (3), Undang-undang Dasar 1945;

					     Dengan persetujuan

			DEWAN PERWAKILAN RAKYAT REPUBLIK INDONESIA

					       MEMUTUSKAN :

Menetapkan	:	UNDANG-UNDANG TENTANG BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN.
			

						BAB I
					   KETENTUAN UMUM

						Pasal 1

Dalam Undang-undang ini yang dimaksud dengan :

1.	Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas 
	tanah dan atau bangunan, yang selanjutnya disebut pajak;

2.	Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang 
	mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan;

3.	Hak atas tanah adalah hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 
	1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria dan peraturan perundang-undangan yang berlaku;

4.	Surat Tagihan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang dapat disingkat STB, adalah surat 
	untuk melakukan tagihan pajak dan atau sanksi administrasi berupa bunga dan atau denda;

5.	Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar, yang dapat disingkat 
	SKBKB, adalah surat keputusan yang menentukan besarnya jumlah pajak, yang terutang jumlah 
	kekurangan Pembayaran Pokok Pajak, besarnya sanksi administrasi, dan jumlah yang masih harus 
	dibayar;

6.	Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan, yang dapat 
	disingkat SKBKBT, adalah surat keputusan yang menentukan tambahan atau jumlah pajak yang telah 
	ditetapkan;

7.	Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar, yang disingkat SKBLB, 
	adalah surat keputusan yang menentukan jumlah kelebihan pembayaran pajak karena jumlah yang 
	telah dibayar lebih besar daripada pajak yang seharusnya terutang;

8.	Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Nihil, yang dapat disingkat SKBN, 
	adalah surat keputusan yang menentukan jumlah pajak yang terutang sama besarnya dengan jumlah 
	pajak yang dibayar;

9.	Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, yang dapat disingkat SSB, adalah surat 
	yang oleh Wajib Pajak digunakan untuk melakukan pembayaran atau penyetoran pajak yang terutang 
	ke Kas Negara atau tempat lain yang ditetapkan oleh Menteri dan sekaligus untuk melaporkan data 
	perolehan hak atas tanah dan atau bangunan;

10.	Surat Keputusan Pembetulan adalah surat keputusan untuk membetulkan kesalahan tulis, kesalahan 
	hitung dan atau kekeliruan dalam penerangan peraturan perundang-undangan perpajakan yang terdapat 
	dalam Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar, Surat Ketetapan 
	Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan, Surat Ketetapan Bea 
	Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar, Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas 
	Tanah dan Bangunan Nihil, atau Surat Tagihan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan;

11.	Surat Keputusan Keberatan adalah surat keputusan atas keberatan terhadap Surat Ketetapan Bea 
	Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar, Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas 
	Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan, Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan 
	Bangunan Lebih Bayar, atau Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Nihil yang 
	diajukan oleh Wajib Pajak;

12.	Putusan Banding adalah putusan Badan Penyelesaian Sengketa Pajak atas banding terhadap Surat 
	Keputusan Keberatan yang diajukan oleh Wajib Pajak;

13.	Menteri adalah Menteri Keuangan Republik Indonesia;


						BAB II
					        OBJEK PAJAK

						Pasal 2

(1)	Yang menjadi objek pajak adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan.

(2)	Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi:

	a.	Pemindahan hak karena :
		1)	jual beli;
		2)	tukar-menukar;
		3)	hibah;
		4)	hibah wasiat;
		5)	pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya;
		6)	pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan;
		7)	penunjukan pembeli dalam lelang;
		8)	pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuasaan hukum tetap;
		9)	hadiah.

	b.	Pemberian hak baru karena :
		1)	kelanjutan pelepasan hak;
		2)	di luar pelepasan hak.
		3)	Hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah :
			a.	hak milik;
			b.	hak guna usaha;
			c.	hak guna bangunan;
			d.	hak pakai;
			e.	hak milik atas satuan rumah susun;
			f.	hak pengelolaan.


						Pasal 3

(1)	Objek pajak yang tidak dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah objek pajak 
	yang diperoleh :
	a.	perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik;
	b.	Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan pembangunan guna 
		kepentingan umum;
	c.	badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan oleh Menteri;
	d.	orang pribadi atau badan karena konversi hak dan perbuatan hukum lain dengan tidak adanya 
		perubahan nama;
	e.	karena wakaf;
	f.	karena warisan;
	g.	untuk digunakan kepentingan ibadah.

(2)	Objek pajak yang diperoleh karena hibah wasiat dan hak pengelolaan pengenaan pajaknya diatur 
	dengan Peraturan Pemerintah.


						BAB III
					       SUBJEK PAJAK

						Pasal 4

(1)	Yang menjadi subjek pajak adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan atau 
	bangunan.

(2)	Subjek pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) yang dikenakan kewajiban membayar pajak 
	menjadi Wajib Pajak menurut Undang-undang ini.


						BAB IV
					        TARIF PAJAK

						Pasal 5

Tarif pajak ditetapkan sebesar 5% (lima persen).


						BAB V
			   DASAR PENGENAAN DAN CARA PENGHITUNGAN PAJAK

						Pasal 6

(1)	Dasar pengenaan pajak adalah Nilai Perolehan Objek Pajak.

(2)	Nilai Perolehan Objek Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dalam hal;
	a.	jual beli adalah harga transaksi;
	b.	tukar-menukar adalah nilai pasar objek pajak tersebut;
	c.	hibah adalah nilai pasar objek pajak tersebut;
	d.	pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah nilai pasar objek pajak tersebut;
	e.	pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar objek pajak tersebut;
	f.	penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang tercantum dalam Risalah Lelang;
	g.	peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap 
		adalah nilai pasar objek pajak tersebut;
	h.	pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah nilai pasar objek 
		pajak tersebut;
	i.	pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak adalah nilai pasar objek pajak tersebut.

(3)	Apabila Nilai Perolehan Objek Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (2) tidak diketahui atau lebih 
	rendah daripada Nilai Jual Objek Pajak yang digunakan dalam pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan 
	pada tahun terjadinya perolehan dasar pengenaan pajak yang dipakai adalah Nilai Jual Objek Pajak 
	Bumi dan Bangunan.

(4)	Apabila Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) belum 
	ditetapkan, Menteri dapat menetapkan besarnya Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan Bangunan.


						Pasal 7

(1)	Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan sebesar Rp.30.000.000,00 (tiga puluh juta 
	rupiah).

(2)	Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat diubah 
	dengan Peraturan Pemerintah.


						Pasal 8

(1)	Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak adalah Nilai Perolehan Objek Pajak dikurangi dengan Nilai 
	Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak.

(2)	Besarnya pajak yang terutang dihitung dengan cara mengalikan tarif pajak dengan Nilai Perolehan 
	Objek Pajak Kena Pajak.


						BAB VI
			           SAAT DAN TEMPAT PAJAK YANG TERUTANG

						Pasal 9

(1)	Saat yang menentukan pajak yang terutang atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan untuk :
	a.	jual beli adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
	b.	tukar-menukar adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
	c.	hibah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
	d.	pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah sejak tanggal dibuat dan 
		ditandatanganinya akta;
	e.	pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah sejak tanggal dibuat dan 
		ditandatanganinya akta;
	f.	lelang adalah sejak tanggal penunjukan pemenang lelang;
	g.	putusan hakim adalah sejak tanggal putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum 
		yang tetap;
	h.	hibah wasiat adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke 
		Kantor Pertanahan;
	i.	pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah sejak tanggal 
		diterbitkannya surat keputusan pemberian hak;
	j.	pemberian hak baru di luar pelepasan hak adalah sejak tanggal diterbitkannya surat keputusan 
		pemberian hak;
	k.	hadiah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta.

(2)	Pajak yang terutang harus dilunasi pada saat terjadinya perolehan hak sebagaimana dimaksud pada 
	ayat (1).

(3)	Tempat pajak yang terutang adalah di wilayah Kabupaten Daerah Tingkat II, atau Kotamadya Daerah 
	Tingkat II, atau Propinsi Daerah Tingkat I untuk Kotamadya Administratif yang meliputi letak tanah dan 
	atau bangunan.


						BAB VII
				PEMBAYARAN, PENETAPAN, DAN PENAGIHAN

						Pasal 10

(1)	Wajib Pajak wajib membayar pajak yang terutang dengan tidak mendasarkan pada adanya surat 
	ketetapan pajak.

(2)	Pajak yang terutang dibayar di Bank Persepsi atau Kantor Pos dan Giro atau tempat pembayaran lain 
	yang ditunjuk oleh Menteri.

(3)  	Tata cara pembayaran pajak diatur lebih lanjut dengan Keputusan Menteri.


						Pasal 11

(1)	Dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sesudah saat terhutangnya pajak, Direktur Jenderal Pajak 
	menerbitkan Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar apabila 
	berdasarkan hasil pemeriksaan atau keterangan lain ternyata jumlah pajak yang terutang kurang bayar.

(2)	Jumlah kekurangan pajak yang terutang dalam Surat Keputusan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan 
	bangunan Kurang Bayar sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditambah dengan sanksi administrasi 
	berupa bunga sebesar 2% (dua persen) sebulan untuk jangka waktu paling lama 24 (dua puluh empat) 
	bulan, dihitung mulai saat terutangnya pajak sampai dengan diterbitkannya Surat Ketetapan Bea 
	Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar.


						Pasal 12

(1)	Dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sesudah saat terutangnya pajak, Direktur Jenderal Pajak dapat 
	menerbitkan Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan 
	apabila ditemukan data baru dan atau data yang semula belum terungkap yang menyebabkan 
	penambahan jumlah pajak yang terutang setelah diterbitkannya Surat Ketetapan Bea Perolehan 
	Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar.

(2)	Jumlah kekurangan pajak yang terutang dalam Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan 
	Bangunan Kurang Bayar Tambahan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditambah dengan sanksi 
	administrasi berupa kenaikan sebesar 100% (seratus persen) dari jumlah kekurangan pajak tersebut, 
	kecuali Wajib Pajak melaporkan sendiri sebelum dilakukan tindakan pemeriksaan.


						Pasal 13

(1)	Direktur Jenderal Pajak dapat menerbitkan Surat Tagihan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan 
	Bangunan apabila
	a.	pajak yang terutang tidak atau kurang dibayar;
	b.	dari hasil pemeriksaan Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan terdapat 
		kekurangan pembayaran pajak sebagai akibat salah tulis dan atau salah hitung;
	c.	Wajib Pajak dikenakan sanksi administrasi berupa denda dan atau bunga.

(2)	Jumlah pajak yang terutang tidak atau kurang dibayar dalam Surat Tagihan Bea Perolehan Hak atas 
	Tanah dan Bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a dan huruf b ditambah sanksi 
	administrasi berupa bunga sebesar 2% (dua persen) sebulan untuk jangka waktu paling lama 24% 
	(dua puluh empat) bulan sejak saat terutangnya pajak.

(3)	Surat Tagihan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) 
	mempunyai kekuatan hukum yang sama dengan surat ketetapan pajak.


						Pasal 14

(1)	Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar, Surat Ketetapan Bea 
	Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan, dan Surat Tagihan Bea Perolehan 
	Hak atas Tanah dan Bangunan, dan Surat Keputusan Pembetulan, Surat Keputusan Keberatan 
	maupun Putusan Banding yang menyebabkan jumlah pajak yang harus dibayar bertambah, merupakan 
	dasar penagihan pajak.

(2)	Pajak yang terutang berdasarkan Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan 
	Kurang Bayar, Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar 
	Tambahan, dan Surat Tagihan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, dan Surat Keputusan 
	Pembetulan, Surat Keputusan Keberatan maupun Putusan Banding yang menyebabkan jumlah pajak 
	yang harus dibayar bertambah, harus dilunasi dalam jangka waktu paling lama 1 (satu) bulan sejak 
	diterima oleh Wajib Pajak.

(3)  	Tata cara penagihan pajak diatur dengan Keputusan Menteri.


						Pasal 15

Jumlah pajak yang terutang berdasarkan Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan 
Kurang Bayar, Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan, 
Surat Tagihan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, dan Surat Keputusan Pembetulan, Surat 
Keputusan Keberatan maupun Putusan Banding yang menyebabkan jumlah pajak yang harus dibayar 
bertambah, yang tidak atau kurang dibayar pada waktunya dapat ditagih dengan Surat Paksa.


						BAB VIII
			   	KEBERATAN, BANDING, DAN PENGURANGAN

						Pasal 16

(1)	Wajib Pajak dapat mengajukan keberatan hanya kepada Direktur Jenderal Pajak atas suatu :
	a.	Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar;
	b.	Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan;
	c.	Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar;
	d.	Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Nihil.

(2)	Keberatan diajukan secara tertulis dalam bahasa Indonesia dengan mengemukakan jumlah pajak yang 
	terutang menurut perhitungan Wajib Pajak dengan disertai alasan-alasan yang jelas.

(3)	Keberatan harus diajukan dalam jangka waktu paling lama 3 (tiga) bulan sejak tanggal diterimanya 
	Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar atau Surat Ketetapan 
	Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan atau Surat Ketetapan Bea 
	Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar atau Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas 
	Tanah dan Bangunan Nihil oleh Wajib Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (1), kecuali apabila 
	Wajib Pajak dapat menunjukkan bahwa jangka waktu itu tidak dapat dipenuhi karena keadaan di luar 
	kekuasaannya.

(4)	Keberatan yang tidak memenuhi persyaratan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dan ayat (3) tidak 
	dianggap sebagai Surat Keberatan sehingga tidak dipertimbangkan.

(5)	Tanda penerimaan Surat Keberatan yang diberikan oleh pejabat Direktorat Jenderal Pajak yang ditunjuk
	untuk itu atau tanda pengiriman Surat Keberatan melalui pos tercatat menjadi tanda bukti penerimaan 
	Surat Keberatan tersebut bagi kepentingan Wajib Pajak.

(6)	Apabila diminta oleh Wajib Pajak untuk keperluan pengajuan keberatan, Direktur Jenderal Pajak wajib 
	memberikan keterangan secara tertulis hal-hal yang menjadi dasar pengenaan pajak.

(7)	Pengajuan keberatan tidak menunda kewajiban membayar pajak dan pelaksanaan penagihan pajak.


						Pasal 17

(1)	Direktur Jenderal Pajak dalam jangka waktu paling lama 12 (dua belas) bulan sejak tanggal Surat 
	Keberatan diterima, harus memberi keputusan atas keberatan yang diajukan.

(2)	Sebelum surat keputusan diterbitkan, Wajib Pajak dapat menyampaikan alasan tambahan atau 
	penjelasan tertulis.

(3)	Keputusan Direktur Jenderal Pajak atas keberatan dapat berupa mengabulkan seluruhnya atau 
	sebagian, menolak, atau menambah besarnya jumlah pajak yang terutang.

(4)	Apabila jangka waktu sebagaimana dimaksud pada ayat (1) telah lewat dan Direktur Jenderal Pajak 
	tidak memberi suatu keputusan, keberatan yang diajukan tersebut dianggap dikabulkan.


						Pasal 18

(1)	Wajib Pajak dapat mengajukan permohonan banding hanya kepada Badan Penyelesaian Sengketa 
	Pajak terhadap keputusan mengenai keberatannya yang ditetapkan oleh Direktur Jenderal Pajak.

(2)	Permohonan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diajukan secara tertulis dalam bahasa Indonesia 
	dengan disertai alasan-alasan yang jelas dalam jangka waktu paling lama 3 (tiga) bulan sejak 
	keputusan keberatan diterima, dilampiri salinan dari surat keputusan tersebut.

(3)	Pengajuan permohonan banding tidak menunda kewajiban membayar pajak dan pelaksanaan 
	penagihan pajak.


						Pasal 19

Apabila pengajuan keberatan atau permohonan banding dikabulkan sebagian atau seluruhnya, kelebihan 
pembayaran pajak dikembalikan dengan ditambah imbalan bunga sebesar 2% (dua persen) sebulan untuk 
jangka waktu paling lama 24 (dua puluh empat) bulan.


						Pasal 20

(1)	Atas permohonan Wajib Pajak, Menteri dapat memberikan pengurangan pajak yang terutang karena 
	hal-hal tertentu.

(2)	Ketentuan mengenai pemberian pengurangan pajak yang terutang sebagaimana dimaksud pada ayat 
	(1) diatur dengan Keputusan Menteri.


						BAB IX
			      	PENGEMBALIAN KELEBIHAN PEMBAYARAN

						Pasal 21

(1)	Wajib Pajak dapat mengajukan permohonan pengembalian atas kelebihan pembayaran pajak kepada 
	Direktur Jenderal Pajak.

(2)	Direktur Jenderal Pajak dalam jangka waktu paling lama 12 (dua belas) bulan sejak diterimanya 
	permohonan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus memberikan keputusan.


						Pasal 22

(1)	Direktur Jenderal Pajak setelah melakukan pemeriksaan menerbitkan :
	a.	Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar, apabila jumlah 
		pajak yang dibayar ternyata lebih besar daripada jumlah pajak yang terutang atau dilakukan 
		pembayaran pajak yang tidak seharusnya terutang;
	b.	Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Nihil, apabila jumlah pajak 
		yang dibayar sama dengan jumlah pajak yang terutang.

(2)	Apabila dalam jangka waktu sebagaimana dimaksud dalam Pasal 21 ayat (2) telah terlampaui dan 
	Direktur Jenderal Pajak tidak memberi keputusan, permohonan kelebihan pembayaran pajak dianggap 
	dikabulkan serta Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar harus 
	diterbitkan dalam jangka waktu paling lama 1 (satu) bulan.

(3)	Pengembalian kelebihan pembayaran pajak dilakukan dalam jangka waktu paling lama 2 (dua) bulan 
	sejak diterbitkannya Surat Ketetapan Bea Perolehan hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar.

(4)	Apabila pengembalian kelebihan pembayaran pajak dilakukan setelah lewat jangka waktu 2 (dua) bulan,
	Direktur Jenderal Pajak memberikan imbalan bunga sebesar 2% (dua persen) sebulan atas 
	keterlambatan pembayaran kelebihan pembayaran pajak.

(5)	Tata cara pengembalian kelebihan pembayaran pajak diatur dengan Keputusan Menteri.


						BAB X
				PEMBAGIAN HASIL PENERIMAAN PAJAK

						Pasal 23

(1)	Hasil penerimaan pajak merupakan penerimaan Negara yang dibagi antara Pemerintah Pusat dan 
	Pemerintah Daerah dengan imbangan pembagian sekurang-kurangnya 80% (delapan puluh persen) 
	untuk Pemerintah daerah Tingkat II dan Pemerintah Daerah Tingkat I.

(2)	Bagian penerimaan Pemerintah Daerah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) sebagian besar diberikan
	kepada Pemerintah Daerah Tingkat II.

(3)	Imbangan pembagian hasil penerimaan pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) diatur 
	lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah.


						BAB XI
				          KETENTUAN BAGI PEJABAT

						Pasal 24

(1)	Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris hanya dapat menandatangani akta pemindahan hak atas tanah 
	dan atau bangunan setelah Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak.

(2)	Kepala Kantor Lelang Negara hanya dapat menandatangani risalah lelang perolehan hak atas tanah 
	dan atau bangunan setelah Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak.

(3)	Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya hanya dapat melakukan pendaftaran hak atas tanah 
	atau pendaftaran peralihan hak atas tanah setelah Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak.


						Pasal 25

(1)	Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris dan Kepala Kantor Lelang Negara melaporkan pembuatan akta 
	atau risalah lelang perolehan hak atas tanah dan atau bangunan kepada Direktorat Jenderal Pajak 
	selambat-lambatnya pada tanggal 10 (sepuluh) bulan berikutnya.

(2)	Tata cara pelaporan bagi pejabat sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diatur dengan Peraturan 
	Pemerintah.


						Pasal 26

(1)	Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris dan Kepala Kantor Lelang Negara, yang melanggar ketentuan 
	sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (1) dan ayat (2), dikenakan sanksi administrasi berupa 
	denda sebesar Rp.5.000.000,00 (lima juta rupiah) untuk setiap pelanggaran.

(2)	Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris dan Kepala Kantor Lelang Negara, yang melanggar ketentuan 
	sebagaimana dimaksud dalam Pasal 25 ayat (1), dikenakan sanksi administrasi berupa denda sebesar 
	Rp. 100.000,00 (seratus ribu rupiah) untuk setiap laporan.

(3)	Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya, yang melanggar ketentuan sebagaimana dimaksud 
	dalam Pasal 24 ayat (3), dikenakan sanksi menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku.

(4)  	Besarnya sanksi administrasi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) dapat ditinjau kembali
	dengan Peraturan Pemerintah.


						BAB XII
					 KETENTUAN PENUTUP

						Pasal 27

Dengan berlakunya Undang-undang ini, Ordonansi Bea Balik Nama Staatsblad 1924 Nomor 291 dengan segala 
perubahannya sepanjang mengenai pungutan Bea Balik Nama atas pemindahan harta tetap yang berupa tanah 
dan atau bangunan, dinyatakan tidak berlaku.


						Pasal 28

Undang-undang ini mulai berlaku sejak tanggal 1 Januari 1998.

Agar setiap orang mengetahuinya, memerintahkan pengundangan Undang-undang ini dengan penempatannya 
dalam Lembaran Negara Republik Indonesia.




								Disahkan di Jakarta
								pada tanggal 29 Mei 1997
								PRESIDEN REPUBLIK INDONESIA,

								                 ttd

									SOEHARTO

Diundangkan di Jakarta
pada tanggal 29 Mei 1997
MENTERI NEGARA SEKRETARIS NEGARA
REPUBLIK INDONESIA,

         ttd

MOERDIONO



		       LEMBARAN NEGARA REPUBLIK INDONESIA TAHUN 1997 NOMOR 44





					        PENJELASAN
						  ATAS

				UNDANG-UNDANG REPUBLIK INDONESIA
					NOMOR 21 TAHUN 1997

						TENTANG

			     BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN

UMUM

Bagi Negara Republik Indonesia yang sedang meningkatkan pembangunan di segala bidan menuju masyarakat 
adil dan makmur, pajak merupakan salah satu sumber penerimaan Negara yang sangat penting bagi 
penyelenggaraan pemerintah dan pelaksanaan pembangunan nasional sebagai pengamalan Pancasila dan 
Undang-undang Dasar 1945. Oleh karena itu, Undang-Undang Dasar 1945 menempatkan kewajiban perpajakan 
sebagai salah satu perwujudan kewajiban kenegaraan yang merupakan sarana peran serta dalam pembiayaan 
Negara dan pembangunan nasional guna tercapainya masyarakat adil dan makmur, dan sejahtera.

Sesuai dengan Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945, bumi, air, dan kekayaan alam yang terkandung 
di dalamnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat. Tanah 
sebagai bagian dari bumi yang merupakan karunia Tuhan Yang Maha Esa serta memiliki fungsi sosial, 
disamping memenuhi kebutuhan dasar untuk papan dan lahan usaha, juga merupakan alat investasi yang 
sangat menguntungkan. Di samping itu, bangunan juga memberi manfaat ekonomi bagi pemiliknya. Oleh 
karena itu, bagi mereka yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan, wajar menyerahkan sebagian nilai 
ekonomi yang diperolehnya kepada Negara melalui pembayaran pajak, yang dalam hal ini Bea Perolehan Hak 
atas Tanah dan Bangunan. Namum, pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan menurut 
Undang-undang ini telah memperhatikan aspek keadilan bagi masyarakat terutama masyarakat golongan 
ekonomi lemah dan masyarakat yang berpenghasilan rendah, yaitu dengan mengatur nilai perolehan hak atas 
tanah dan bangunan yang tidak dikenakan pajak.

Pada masa lalu ada pungutan pajak dengan nama Bea Balik Nama yang diatur dalam Ordonansi Bea Balik 
Nama Staatsblad 1924 Nomor 291. Bea Balik Nama ini dipungut atas setiap perjanjian pemindahan hak atas 
harta tetap yang ada di wilayah Indonesia, termasuk peralihan harta karena hibah wasiat yang ditinggalkan oleh 
orang-orang yang bertempat tinggal terakhir di Indonesia.

Yang dimaksud dengan harta tetap dalam Ordonansi tersebut adalah barang-barang tetap dan hak-hak 
kebendaan atas tanah, yang pemindahan haknya dilakukan dengan pembuatan akta menurut cara yang diatur 
dalam undang-undang, yaitu Ordonansi Balik Nama Staatsblad 1834 Nomor 27.

Dengan diundangkannya Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, 
hak-hak kebendaan yang dimaksud di atas tidak berlaku lagi, karena semuanya sudah diganti dengan hak-hak 
baru yang diatur dalam Undang-undang tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Dengan demikian, sejak 
diundangkannya Undang-undang tentang peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Bea Balik Nama atas hak 
harta tetap berupa hak atas tanah tidak dipungut lagi, sedangkan ketentuan mengenai pengenaan pajak atas 
akta pendaftaran dan pemindahan kapal yang didasarkan pada Ordonansi Bea Balik Nama Staatsblad 1924 
Nomor 291 masih tetap berlaku.

Dengan pertimbangan hal tersebut di atas dan sebagai pengganti Bea Balik Nama atas harta tetap berupa hak 
atas tanah yang tidak dipungut lagi sejak diundangkannya Undang-undang tentang Peraturan Dasar 
Pokok-Pokok Agraria, perlu diadakan pungutan pajak atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan 
dengan nama Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

Tarif yang ditetapkan menurut Undang-undang ini adalah sebesar 5% (lima persen) dari Nilai Perolehan Objek 
Pajak Kena Pajak. Dengan demikian, semua pungutan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan 
di luar ketentuan Undang-undang ini tidak diperkenankan.

Prinsip yang dianut dalam Undang-undang ini adalah :
a.	pemenuhan kewajiban Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah berdasarkan sistem 
	self assesment, yaitu Wajib Pajak menghitung dan membayar sendiri utang pajaknya;

b.	besarnya tarif ditetapkan sebesar 5% (lima persen) dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak;

c.	agar pelaksanaan Undang-undang ini dapat berlaku secara efektif, maka baik kepada Wajib Pajak 
	maupun kepada pejabat-pejabat umum yang melanggar ketentuan atau tidak melaksanakan 
	kewajibannya sebagaimana ditentukan oleh Undang-undang ini, dikenakan sanksi menurut peraturan 
	perundang-undangan yang berlaku;

d.	hasil penerimaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan merupakan penerimaan Negara yang 
	sebagian besar diserahkan kepada Pemerintah Daerah, untuk meningkatkan pendapatan daerah guna 
	membiayai penyelenggaraan pemerintahan daerah dan dalam rangka memantapkan otonomi daerah;

e.	semua pungutan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan di luar ketentuan Undang-undang 
	ini tidak diperkenankan.

Dalam pembentukan Undang-undang tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang diperhatikan, 
diacu, dan dikaitkan dengan undang-undang lainnya, yaitu :

1.	Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (Lembaran Negara
	Tahun 1960 Nomor 104, Tambahan Lembaran Negara Nomor 2043);

2.	Undang-undang Nomor 6 TAHUN 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan (Lembaran 
	Negara Tahun 1983 Nomor 49, Tambahan Lembaran Negara Nomor 3262) sebagaimana telah diubah 
	dengan Undang-undang Nomor 9 TAHUN 1994 (Lembaran Negara Tahun 1994 Nomor 59, Tambahan 
	Lembaran Negara Nomor 3566);

3.	Undang-undang Nomor 12 TAHUN 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan (Lembaran Negara Tahun 
	1985 Nomor 68, Tambahan Lembaran Negara Nomor 3312) sebagaimana telah diubah dengan 
	Undang-undang Nomor 12 TAHUN 1994 (Lembaran Negara Tahun 1994 Nomor 62, Tambahan Lembaran 
	Negara Nomor 3569);

4.	Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun (Lembaran Negara tahun 1985 Nomor 75,
	Tambahan Lembaran Negara Nomor 3318);

5.	Undang-undang Nomor 17 TAHUN 1997 tentang Badan Penyelesaian Sengketa Pajak (Lembaran Negara
	Tahun 1997 Nomor 40, Tambahan Lembaran Negara Nomor 3684).


PASAL DEMI PASAL

Pasal 1

	Cukup jelas

Pasal 2

	Ayat (1)

		Objek pajak adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan yang dapat berupa :
		a.	tanah, termasuk tanaman di atasnya;
		b.	tanah dan bangunan;
		c.	bangunan.

		Yang dimaksud dengan bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau diletakkan 
		secara tetap pada tanah dan/atau perairan, antara lain :
		a.	gedung;
		b.	rumah;
		c.	kolam renang;
		d.	tempat oleh raga;
		e.	silo.

	Ayat (2)

		Huruf a

			Angka 1)

				Cukup jelas

			Angka 2)

				Cukup jelas

			Angka 3)

				Cukup jelas

			Angka 4)

				Hibah wasiat adalah suatu penetapan wasiat yang khusus mengenai 
				pemberian hak atas tanah dan atau bangunan kepada orang pribadi atau 
				badan hukum tertentu, yang berlaku setelah pemberi hibah wasiat meninggal 
				dunia.

			Angka 5)

				Yang dimaksud dengan pemasukan dalam perseroan atau badan hukum 
				lainnya adalah pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan dari orang 
				pribadi atau badan kepada Perseroan Terbatas atau badan hukum lainnya 
				sebagai penyertaan modal pada Perseroan Terbatas atau badan hukum 
				lainnya tersebut.

			Angka 6)

				Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah pemindahan sebagian 
				hak bersama atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan 
				kepada sesama pemegang hak bersama.

			Angka 7)

				Penunjukan pembeli dalam lelang adalah penetapan pemegang lelang oleh 
				pejabat lelang sebagaimana yang tercantum dalam risalah lelang.

			Angka 8)

				Sebagai Pelaksana dari putusan hakim yang telah mempunyai kekuatan 
				hukum yang tetap, terjadi peralihan hak dari orang pribadi atau badan hukum 
				sebagai salah satu pihak kepada pihak yang ditentukan dalam putusan hakim 
				tersebut.

			Angka 9)

				Hadiah adalah suatu perbuatan hukum berupa penyerahan hak atas tanah dan 
				atau bangunan yang telah dilakukan oleh orang pribadi atau badan hukum 
				kepada penerima hadiah. Akta yang dibuat dapat berupa akta hibah.

		Huruf b

			Angka 1)

				Yang dimaksud dengan pemberian hak baru kepada kelanjutan pelepasan hak
				adalah pemberian hak baru kepada orang pribadi atau badan hukum dari 
				Negara atas tanah-tanah yang berasal dari pelepasan hak.

			Angka 2)

				Yang dimaksud dengan pemberian hak baru di luar pelepasan hak adalah 
				pemberian hak baru atas tanah kepada orang pribadi atau badan hukum dari 
				Negara menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku.

	Ayat (3)

		Huruf a

			Hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang 
			pribadi atau badan-badan hukum tertentu yang ditetapkan oleh Pemerintah.

		Huruf b

			Hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh 
			Negara dalam jangka waktu sebagaimana yang ditentukan oleh perundang-undangan 
			yang berlaku.

		Huruf c

			Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan
			atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu yang ditetapkan dalam 
			Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.

		Huruf d

			Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang 
			dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang 
			dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang 
			berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang 
			bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu 
			sepanjang tidak bertentangan dengan jiwa dan peraturan perundang-undangan yang 
			berlaku.

		Huruf e

			Hak milik atas satuan rumah susun adalah hak milik atas satuan yang bersifat 
			perseorangan dan terpisah. Hak milik atas satuan rumah susun meliputi juga hak atas 
			bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang semuanya merupakan satu 
			kesatuan yang tidak terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan.

		Huruf f

			Hak pengelolaan adalah hak menguasai dari Negara yang kewenangan 
			pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya, antara lain, berupa 
			perencanaan peruntukan dan penggunaan tanah, penggunaan tanah untuk keperluan 
			pelaksanaan tugasnya, penyerahan bagian-bagian dari tanah tersebut kepada pihak 
			ketiga dan atau bekerja sama dengan pihak ketiga.

Pasal 3

	Ayat (1)

		Huruf a

			Cukup jelas

		Huruf b

			Yang dimaksud dengan tanah dan atau bangunan yang digunakan untuk 
			penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan pembangunan guna 
			kepentingan umum adalah tanah dan atau bangunan yang digunakan untuk 
			penyelenggaraan pemerintahan baik oleh Pemerintah Pusat maupun oleh Pemerintah 
			Daerah dan kegiatan yang semata-mata tidak ditujukan untuk mencari keuntungan, 
			misalnya, tanah dan atau bangunan yang digunakan untuk instansi pemerintah, 
			rumah sakit pemerintah, jalan umum.

		Huruf c

			Cukup jelas

		Huruf d

			Yang dimaksud dengan konversi hak adalah perubahan hak dari hak lama menjadi hak 
			baru menurut Undang-undang Pokok Agraria, termasuk pengakuan hak oleh 
			Pemerintah.

			Contoh :
				Bekas tanah milik adat (dengan bukti surat Girik atau sejenisnya) menjadi hak
				baru.
				Yang dimaksud dengan perbuatan hukum lain misalnya memperpanjang hak 
				atas tanah tanpa adanya perubahan nama.

			Contoh :
				Perpanjangan Hak Guna Bangunan (HGB).

		Huruf e

			Yang dimaksud wakaf adalah perbuatan hukum orang pribadi atau badan yang 
			memisahkan sebagian dari harta kekayaannya yang berupa hak milik tanah dan/atau 
			bangunan dan melembagakannya untuk selama-lamanya untuk kepentingan 
			peribadatan atau kepentingan umum lainnya tanpa imbalan apapun.

		Huruf f

			Cukup jelas

		Huruf g

			Cukup jelas

	Ayat (2)

		Cukup jelas

Pasal 4

	Cukup jelas

Pasal 5

	Cukup jelas

Pasal 6

	Ayat (1)

		Cukup jelas

	Ayat (2)

		Huruf a

			Yang dimaksud dengan harga transaksi adalah harga yang terjadi dan telah disepakati
			oleh pihak-pihak yang bersangkutan.

		Huruf b

			Yang dimaksud dengan nilai pasar adalah harga rata-rata dari transaksi jual-beli secara
			wajar yang terjadi di sekitar letak tanah dan atau bangunan.

			Dalam hal tukar-menukar kedua belah pihak dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah
			dan Bangunan.

		Huruf c

			Cukup jelas

		Huruf d

			Cukup jelas

		Huruf e

			Cukup jelas

		Huruf f

			Cukup jelas

		Huruf g

			Cukup jelas

		Huruf h

			Cukup jelas

		Huruf i

			Cukup jelas

	Ayat (3)

		Contoh :
			Wajib Pajak "A" membeli tanah dan bangunan dengan Nilai Perolehan Objek Pajak 
			(harga transaksi) Rp.30.000.000,00. Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan Bangunan 
			tersebut yang digunakan dalam pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan adalah sebesar 
			Rp. 35.000.000,00 maka yang dipakai sebagai dasar pengenaan Bea Perolehan Hak 
			atas Tanah dan Bangunan adalah Rp. 35.000.000,00 dan bukan Rp.30.000.000,00.

	Ayat (4)

		Cukup jelas

Pasal 7

	Ayat (1)

		Contoh :
		1.	Pada tanggal 2 Januari 1998, Wajib Pajak "A" membeli tanah dengan Nilai 
			Perolehan Objek Pajak ..............................................  Rp.22.000.000,00
			Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak.............  Rp.30.000.000,00
			Karena Nilai Perolehan Objek Pajak berada di bawah Nilai Perolehan Objek Pajak 
			Tidak Kena Pajak, maka perolehan hak atas tanah tersebut tidak dikenakan Bea 
			Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

		2.	Pada tanggal 1 Februari 1998, Wajib Pajak "A" membeli tanah dengan Nilai Perolehan 
			Objek Pajak ............................................................. Rp.50.000.000,00
			Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ............  Rp.30.000.000,00 (-)
									          -------------------
			Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak .....................  Rp.20.000.000,00

	Ayat (2)

		Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak dapat diubah dengan mempertimbangkan 
		perkembangan ekonomi dan moneter serta perkembangan harga umum tanah dan atau 
		bangunan.

Pasal 8

	Ayat (1)

		Cukup jelas

	Ayat (2)

		Contoh :
		Wajib Pajak "A" membeli tanah dan bangunan dengan 
		Nilai Perolehan Objek Pajak ........................................................  Rp.35.000.000,00
		Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ..............................  Rp.30.000.000,00 (-)
										    --------------------
		Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak .......................................  Rp.  5.000.000,00
		Pajak yang terutang = 5% x Rp.5.000.000,00 = Rp.250.000,00

Pasal 9

	Ayat (1)

		Huruf a sampai dengan Huruf e

			Yang dimaksud dengan sejak dibuat dan ditandatanganinya akta adalah tanggal dibuat
			dan ditandatanganinya akta pemindahan hak di hadapan Pejabat Pembuat Akta 
			Tanah/Notaris.

		Huruf f

			Yang dimaksud dengan sejak tanggal penunjukan pemenang lelang adalah tanggal 
			ditandatanganinya Risalah Lelang oleh Kepala Kantor Lelang Negara atau 
			perundang-undangan yang berlaku yang memuat antara lain nama pemenang lelang.

		Huruf g

			Cukup jelas

		Huruf h

			Cukup jelas

		Huruf i

			Cukup jelas

		Huruf j

			Cukup jelas

		Huruf k

			Cukup jelas

	Ayat (2)

		Cukup jelas

	Ayat (3)

		Cukup jelas

Pasal 10

	Ayat (1)

		Pada dasarnya sistem pemungutan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah 
		self assesment dimana Wajib Pajak diberi kepercayaan untuk menghitung dan membayar 
		sendiri pajak yang terutang dengan menggunakan Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas 
		Tanah dan Bangunan, dan melaporkannya tanpa mendasarkan diterbitkannya surat 
		ketetapan pajak.

	Ayat (2)

		Bank Persepsi adalah bank pemerintah dan bank swasta devisa yang ditunjuk oleh Menteri 
		untuk menerima pembayaran pajak dari Wajib Pajak.

	Ayat (3)
		Cukup jelas

Pasal 11

	Ayat (1)

		Menurut ketentuan ini bilamana berdasarkan hasil pemeriksaan atau keterangan lain ternyata 
		jumlah pajak yang terutang kurang dibayar, Direktur Jenderal Pajak dapat menerbitkan Surat 
		Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar.

	Ayat (2)

		Contoh :
			Wajib Pajak memperoleh tanah dan bangunan pada tanggal 29 Maret 1998.
			Nilai perolehan Objek Pajak..........................................	Rp 110.000.000,00
			Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak...............	Rp   30.000.000,00 (-)
										----------------------
			Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak........................  Rp   80.000.000,00
			Pajak yang terutang = 5% x Rp 80.000.000,00 =	Rp     4.000.000,00

			Berdasarkan hasil pemeriksaan yang dilakukan pada tanggal 30 Desember 1998, 
			ternyata ditemukan data yang belum lengkap yang menunjukkan bahwa Nilai Perolehan
			Objek Pajak sebenarnya adalah Rp160.000.000,00 maka Pajak yang seharusnya 
			terutang adalah sebagai berikut :
			Nilai perolehan Objek Pajak.........................................	Rp 160.000.000,00
			Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak..............	Rp   30.000.000,00 (-)
										----------------------
			Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak.......................	Rp 130.000.000,00

			Pajak yang seharusnya terutang = 5% x Rp 130.000.000,00 = Rp  6.500.000,00
			Pajak yang telah dibayar	.............................................          Rp  4.000.000,00 (-)
										       --------------------
			Pajak yang kurang dibayar..........................................	       Rp. 2.500.000,00
			Sanksi administrasi berupa bunga dari 29 Maret 1998 sampai dengan 
			30 Desember 1998 = 10 x 2% x Rp2.500.000,00 = Rp 500.000,00
			Jadi jumlah pajak yang harus dibayar sebesar 
			Rp 2.500.000,00 + Rp 500.000,00 = Rp   3.000.000,00

Pasal 12

	Ayat (1)

		Contoh sebagaimana disebut dalam penjelasan Pasal 11 ayat (2), 5 (lima) tahun kemudian, 
		yaitu pada tahun pajak 2003, kepada Wajib pajak yang bersangkutan dapat diterbitkan Surat 
		ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan dalam hal 
		diketemukan data baru atau data yang semula belum terungkap berdasarkan pemeriksaan 
		atau keterangan lain mengakibatkan penambahan jumlah pajak yang terutang.

		Penerbitan Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas tanah dan Bangunan Kurang Bayar 
		Tambahan paling lama 5 (lima) tahun setelah saat terutangnya pajak yaitu 29 Maret 2003, 
		bukan 30 Desember 2003.

	Ayat (2)

		Contoh
			Pada tahun pajak 2003, dari hasil pemeriksaan atau keterangan lain diperoleh data 
			baru bahwa nilai perolehan objek pajak sebagaimana tersebut dalam penjelasan 
			Pasal 11 ayat (2) ternyata adalah Rp 200.000.000,00 maka pajak yang seharusnya 
			terutang adalah sebagai berikut :
			Nilai perolehan Objek Pajak................................................  Rp 200.000.000,00
			Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak.....................   Rp   30.000.000,00 (-)
										       ---------------------
			Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak.............................    Rp 170.000.000,00

			Pajak yang seharusnya terutang = 5% x Rp 130.000.000,00 = Rp    8.500.000,00
			Pajak yang telah dibayar	...................................................    Rp    6.500.000,00 (-)
										       ---------------------
			Pajak yang kurang dibayar................................................     Rp.    2.000.000,00
			Sanksi administrasi berupa kenaikan = 100% x 2.000.000,00 = Rp     2.000.000,00
			Jadi jumlah pajak yang harus dibayar sebesar 
			Rp 2.000.000,00 + Rp 2.000.000,00 = Rp 4.000.000,00

Pasal 13

	Ayat (1)

		Huruf a

			Cukup jelas

		Huruf b

			Yang dimaksud pemeriksaan pada ayat ini adalah pemeriksaan kantor.

		Huruf c

			Cukup jelas

	Ayat (2)

		Ayat ini mengatur pengenaan sanksi administrasi berupa bunga atas Surat Tagihan Bea 
		Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang diterbitkan karena :
		a.	pajak yang terutang tidak atau kurang bayar;
		b.	pemeriksaan Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang 
			menghasilkan pajak kurang dibayar terdapat salah tulis dan atau salah hitung.
			Contoh :
			1.	Pajak yang terutang tidak atau kurang dibayar.
				Dari perolehan tanah dan bangunan pada tanggal 21 September 1998, Wajib 
				Pajak "A" terutang pajak sebesar Rp5.000.000,00. Pada saat terjadinya 
				perolehan tersebut, pajak dibayar sebesar Rp4.000.000,00. Atas kekurangan 
				pajak tersebut diterbitkan Surat Tagihan Bea Perolehan Hak atas tanah dan 
				Bangunan tanggal 23 Desember 1998 dengan penghitungan sebagai berikut :
				Kekurangan bayar.......................................................	Rp 1.000.000,00
				Bunga = 4 x 2% x Rp 1.000.000,00 		        =	Rp      80.000,00 (+)
											--------------------
				Jumlah yang harus dibayar dalam Surat Tagihan Bea 
				Perolehan Hak atas Tanah dan bangunan.......................	Rp 1.080.000,00

			2.	Hasil pemeriksaan Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan 
				Bangunan.
				Wajib Pajak "B" memperoleh tanah dan bangunan pada tanggal 18 Juni 1998. 
				Berdasarkan pemeriksaan Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan 
				Bangunan yang disampaikan Wajib Pajak "B", ternyata terdapat salah hitung 
				yang menyebabkan pajak kurang dibayar sebesar Rp 1.500.000,00. Atas 
				kekurangan pajak tersebut diterbitkan Surat tagihan Bea Perolehan Hak atas 
				Tanah dan Bangunan pada tanggal 23 September 1998 dengan penghitungan 
				sebagai berikut :
				Kekurangan bayar.....................................................	Rp 1.500.000,00
				Bunga = 4 x 2% x Rp 1.500.000,00 		        =	Rp    120.000,00 (+)
											--------------------
				Jumlah yang harus dibayar dalam Surat Tagihan Bea 
				Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.......................	Rp 1.620.000,00

	Ayat (3)

		Surat Tagihan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan dipersamakan kekuatan 
		hukumnya dengan surat ketetapan pajak, sehingga penagihannya dapat dilanjutkan dengan 
		penerbitan Surat Paksa.

Pasal 14

	Ayat (1)

		Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar, Surat Ketetapan
		Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan, Surat Tagihan Bea 
		Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, dan Surat Keputusan Pembetulan , Surat 
		Keputusan Keberatan maupun Putusan Banding yang menyebabkan jumlah pajak yang harus 
		dibayar bertambah, merupakan sarana administrasi bagi Direktur Jenderal Pajak untuk 
		melakukan penagihan pajak.

	Ayat (2)

		Cukup jelas.

	Ayat (3)

		Cukup jelas.

Pasal 15

	Yang dimaksud dengan Surat Paksa adalah surat perintah membayar pajak dan tagihan yang berkaitan
	dengan pajak sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Pasal 16

	Ayat (1)

		Cukup jelas.

	Ayat (2)

		Yang dimaksud dengan alasan-alasan yang jelas adalah mengemukakan dengan data atau 
		bukti bahwa jumlah pajak yang terutang atau pajak lebih bayar yang ditetapkan oleh fiskus 
		tidak benar.

	Ayat (3)

		Pengertian di luar kekuasaannya adalah keterlambatan Wajib Pajak mengajukan keberatan 
		yang bukan karena kesalahannya, misalnya Wajib Pajak sedang sakit atau kena musibah.

	Ayat (4)

		Cukup jelas

	Ayat (5)

		Tanda Bukti penerimaan Surat Keberatan sangat Diperlukan untuk memenuhi ketentuan 
		formal.

		Diterima atau tidaknya hak mengajukan Surat Keberatan dimaksud, tergantung dipenuhinya 
		ketentuan batas waktu sebagaimana dimaksud pada ayat (3), yang dihitung mulai 
		diterbitkannya surat ketetapan pajak sampai saat diterimanya Surat Keberatan tersebut oleh 
		Direktorat Jenderal Pajak.

		Tanda bukti penerimaan tersebut oleh Wajib Pajak dapat juga digunakan sebagai alat kontrol 
		baginya untuk mengetahui sampai kapan batas waktu 12 (dua belas) bulan sebagaimana 
		dimaksud dalam Pasal 17 ayat (1) berakhir.

		Tanda bukti penerimaan itu diperlukan untuk memastikan bahwa keberatan dikabulkan, apabila 
		dalam jangka waktu tersebut Wajib Pajak tidak menerima surat keputusan dari Direktur 
		Jenderal Pajak atas Surat Keberatan yang diajukan.

	Ayat (6)

		Cukup jelas

	Ayat (7)

		Cukup jelas

Pasal 17

	Ayat (1)

		Cukup jelas

	Ayat (2)

		Cukup jelas

	Ayat (3)

		Dalam keputusan keberatan ini tertutup kemungkinan utang pajaknya bertambah berdasarkan 
		hasil pemeriksaan atau keterangan lain karena ada data baru yang tadinya belum terungkap 
		atau belum dilaporkan.

	Ayat (4)

		Ketentuan ini dimaksudkan untuk memberikan kepastian hukum baik bagi Wajib Pajak 
		maupun fiskus dan dalam rangka tertib administrasi, yaitu apabila dalam jangka waktu 12 
		(dua belas) bulan sejak tanggal diterimanya Surat Keberatan, Direktur Jenderal Pajak tidak 
		memberikan keputusan atas keberatan yang diajukan, berarti keberatan tersebut dikabulkan.

Pasal 18

	Cukup jelas.

Pasal 19

	Imbalan bunga dihitung sejak bulan pelunasan sampai dengan diterbitkannya Surat Ketetapan Bea 
	Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar.

Pasal 20

	Ayat (1)

		Yang dimaksud dengan hal-hal tertentu adalah dalam hal tanah dan atau bangunan digunakan 
		untuk tujuan tertentu yaitu untuk kegiatan sosial dan pendidikan yang semata-mata tidak 
		bertujuan mencari keuntungan atau kondisi tertentu tanah dan atau bangunan yang ada 
		hubungannya dengan Wajib Pajak.

		Contoh :
		a.	tanah dan atau bangunan digunakan untuk mendirikan panti asuhan, panti jompo, 
			rumah sakit, sekolah.
		b.	Seorang Wajib Pajak yang memiliki tanah dibebaskan oleh Pemerintah untuk 
			kepentingan Negara atau kepentingan umum dan terhadap Wajib Pajak tersebut 
			diberikan ganti rugi yang jumlahnya lebih rendah daripada Nilai Jual Objek Pajak Bumi 
			dan Bangunan, dan kemudian Wajib Pajak membeli tanah dan atau bangunan baru. 
			Terhadap Wajib Pajak ini dapat diberi pengurangan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan 
			Bangunan dengan mengajukan permohonan.

	Ayat (2)

		Cukup jelas

Pasal 21

	Ayat (1)

		Wajib Pajak dapat mengajukan usul permohonan pengembalian kelebihan pembayaran pajak, 
		antara lain, dalam hal :
		a.	pajak yang dibayar lebih besar daripada yang seharusnya terutang;
		b.	pajak yang terutang yang dibayarkan oleh Wajib Pajak sebelum akta ditandatangani, 
			namun perolehan hak atas tanah dan atau bangunan tersebut batal.

	Ayat (2)
		Keputusan Direktur Jenderal Pajak atas permohonan pengembalian kelebihan pembayaran 
		pajak dapat berupa kurang bayar dengan menerbitkan Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak 
		atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar atau berupa lebih bayar dengan menerbitkan Surat 
		Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar atau mengukuhkan 
		pajak yang terutang tetap dengan menerbitkan Surat ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah
		dan Bangunan Nihil.

Pasal 22

	Ayat (1)

		Yang dimaksud dengan pemeriksaan adalah :
		a.	pemeriksaan kantor
		b.	pemeriksaan lapangan

	Ayat (2)

		Ayat ini memberikan kepastian hukum baik kepada Wajib Pajak maupun fiskus dan dalam 
		rangka tertib administrasi perpajaka. Oleh karena itu, permohonan kelebihan pembayaran 
		pajak yang diajukan oleh Wajib Pajak harus diberi keputusan oleh Direktur Jenderal Pajak.

	Ayat (3)

		Cukup jelas

	Ayat (4)

		Cukup jelas

	Ayat (5)

		Cukup jelas

Pasal 23

	Ayat (1)

		Bagian Pemerintah Pusat digunakan untuk perbaikan administrasi pertanahan khususnya 
		sertipikasi tanah. Sejalan dengan peningkatan sertipikasi tanah yang makin meningkat, maka 
		bagian Pemerintah Daerah secara bertahap dapat ditingkatkan.

	Ayat (2)

		Penerimaan Bea Perolehan Hak atas tanah dan Bangunan ini diarahkan untuk pembangunan 
		daerah, khususnya untuk mendukung perkembangan otonomi daerah yang nyata dan 
		bertanggungjawab dengan titik berat pada Daerah Tingkat II, maka sekurang-kurangnya 80% 
		(delapan puluh persen) dari bagian Pemerintah Daerah merupakan hak Pemerintah Daerah 
		Tingkat II.

	Ayat (3)

		Cukup jelas.

Pasal 24

	Ayat (1)

		Penyerahan bukti pembayaran pajak dilakukan dengan menyerahkan fotokopi pembayaran 
		pajak (Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) dan menunjukkan aslinya.

	Ayat (2)

		Cukup jelas.

	Ayat (3)

		Yang dimaksud dengan pendaftaran hak atas tanah dalam Pasal ini adalah pendaftaran hak 
		atas tanah pada buku tanah sebagai syarat lahirnya hak atas tanah yang berasal dari 
		pemberian hak atas tanah. Pendaftaran peralihan hak atas tanah adalah pendaftaran hak atas 
		tanah pada buku tanah yang terjadi karena pemindahan hak atas tanah.

Pasal 25

	Ayat (1)

		Contoh :
		Semua peralihan hak atas tanah pada bulan Januari 1998 oleh Pejabat yang bersangkutan 
		harus dilaporkan selambat-lambatnya tanggal 10 bulan Februari 1998 kepada direktorat 
		Jenderal Pajak.

	Ayat (2)

		Cukup jelas.

Pasal 26

	Ayat (1)

		Cukup jelas.

	Ayat (2)

		Cukup jelas.

	Ayat (3)

		Peraturan perundang-undangan yang berlaku bagi pejabat dalam Pasal ini, antara lain, 
		Peraturan pemerintah Nomor 30 Tahun 1980 tentang Peraturan Disiplin Pegawai Negeri Sipil.

	Ayat (4)

		Cukup jelas.

Pasal 27

	Cukup jelas.

Pasal 28

	Cukup jelas.



		     TAMBAHAN LEMBARAN NEGARA REPUBLIK INDONESIA NOMOR 3688
Peraturan Terkait

Status Perubahan/Penyempurnaan Peraturan

Komentar


Kami menerima pertanyaan, komentar tentang Peraturan ini
PajakOnline.com menerima pertanyaan, komentar anda,
kritik, dan pemberitahuan apabila terdapat perubahan status peraturan (direvisi/dicabut)

Jika diperlukan proses edit, maka akan dilakukan oleh redaksi tanpa mengubah arti/tujuan komentar yang bersangkutan.
Kami akan segera mengupdate artikel sesuai dengan peraturan terbaru yang telah berlaku.

© PajakOnline.com |  ‹ Dibaca 1049 kali - Dicetak 0 kali ›