PajakOnline.com—PPN Kegiatan Membangun Sendiri (KMS) merupakan pajak yang dikenakan kepada Wajib Pajak yang melakukan kegiatan membuat bangunan, baik bangunan baru maupun perluasan bangunan lama, yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain.
Namun, tidak semua kegiatan membangun sendiri menjadi objek PPN. Ada beberapa kriteria yang harus dipenuhi agar suatu bangunan menjadi objek PPN KMS. Menurut Peraturan Menteri Keuangan Nomor 61/PMK.03/2022 (PMK 61/2022), kriteria tersebut antara lain:
- Bangunan yang dibangun untuk tujuan tempat tinggal atau tempat usaha.
- Luas lahan minimal 200 meter persegi.
- Konstruksi utama terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejenis, atau baja.
- Pembangunan dilakukan secara sekaligus dalam suatu jangka waktu tertentu atau bertahap sepanjang tidak lebih dari dua tahun.
Jika bangunan yang dibangun sendiri tidak memenuhi kriteria di atas, maka tidak perlu membayar PPN KMS. Namun, jika memenuhi kriteria tersebut, maka harus menyetor dan melaporkan PPN KMS sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
Adapun cara menghitung dan melaporkan PPN KMS. Menurut PMK 61/2022, cara menghitung dan melaporkan PPN KMS, sebagai berikut:
- Cara menghitung PPN KMS yaitu dengan mengalikan tarif PPN sebesar 11% dengan 20% dari total biaya pembangunan tanpa termasuk harga perolehan tanah.
Rumusnya berikut:
PPN = 11% x 20% x total biaya pembangunan
- Cara menyetor PPN KMS yaitu dengan menggunakan Surat Setoran Pajak (SSP) dengan kode akun pajak 411211 dan kode jenis setoran 103. Kemudian harus menyetor PPN KMS paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah selesai membangun bangunan.
- Cara melaporkan PPN KMS yaitu dengan menyampaikan Surat Pemberitahuan (SPT) Masa PPN dengan menggunakan formulir SPT Masa PPN 1111 paling lambat tanggal 20 bulan berikutnya setelah selesai membangun bangunan. Lalu, harus melampirkan rincian biaya pembangunan yang menjadi dasar pengenaan pajak pada SPT Masa PPN.
Jika tidak menyetor dan melaporkan PPN KMS sesuai dengan ketentuan di atas, maka Anda akan dikenakan sanksi administrasi berupa bunga dan/atau denda sesuai dengan ketentuan perundang-undangan.
Adapun beberapa perubahan aturan baru untuk PPN KMS yang berlaku sejak 1 April 2022 lalu. Perubahan tersebut tertuang dalam PMK 61/2022 yang mencabut PMK 163/2012.
- Tarif PPN KMS naik dari 2% menjadi 2,42% dari total biaya pembangunan. Hal tersebut sehubung dengan kenaikan tarif PPN umum dari 10% menjadi 11% sesuai dengan Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan (UU HPP).
- Subjek PPN KMS diperluas, tak hanya orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri, tetapi juga orang pribadi atau badan yang membangun bangunan untuk orang pribadi atau badan yang dilakukan oleh pihak lain yang belum dilakukan pemungutan PPN.
- Formulasi perhitungan PPN KMS tetap sama, yaitu 20% x tarif berlaku PPN x dasar pengenaan pajak. Namun, tarif berlaku PPN mengikuti tarif umum yang berlaku saat ini, yaitu 11%.
- Mekanisme pelaporan PPN KMS tetap sama, yaitu menggunakan SPT Masa PPN 1111 dengan melampirkan rincian biaya pembangunan. Tetapi, kode akun pajak dan kode jenis setoran berubah sesuai dengan PMK 61/2022.(Kelly Pabelasary)
Untuk Layanan Advokasi, Konsultan Pajak, Pendampingan di Pengadilan Pajak, Anda dapat menghubungi konsultan kami melalui komunikasi HP/WA 0889676695506 atau mengisi klik: 
