Bangun Rumah Sendiri Kena Pajak

PajakOnline.com—Pemerintah melalui Kementerian Keuangan (Kemenkeu) Peraturan Menteri Keuangan (PMK) telah menetapkan tarif Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas Kegiatan Membangun Sendiri (KMS).

Aturan mengenai kegiatan membangun sendiri diatur di dalam PMK Nomor 61/PMK.03/2022 tentang Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas Kegiatan Sendiri. Aturan ini berlaku sejak 1 April 2022.

Kepala Sub Direktorat Pajak Pertambahan Nilai (PPN) Perdagangan, Jasa dan Pajak Tidak Langsung Lainnya Direktorat Jenderal Pajak (DJP) Bonarsius Sipayung menjelaskan, perhitungannya yakni, 20% dikali tarif PPN 11%, dikali Dasar Pengenaan Pajak (DPP) atau 2,2% dari DPP.

DPP PPN KMS yaitu berupa nilai tertentu sebesar jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun bangunan untuk setiap masa pajak sampai dengan bangunan selesai, tidak termasuk biaya perolehan tanah.

"Kalau misal (total) biaya membangun Rp 1 miliar, berarti DPP-nya adalah Rp 200 juta. Jadi kalau dibuat tarif efektifnya adalah 11% x 20% x total biaya. Berarti sekitar 2,2% x Rp 200 juta (Rp 4,4 juta). Itulah PPN terutang atas kegiatan membangun sendiri," kata Bonarsius dalam media briefing.

Selanjutnya, biaya PPN tersebut harus dibayar dibayar sendiri oleh wajib pajak yang melakukan KMS, kemudian disetor ke Bank.

"Ini dianggap sudah melapor ketika membuat Surat Setoran Pajak (SSP) dan akan masuk ke DJP dengan Nomor Transaksi Penerimaan Negara (NTPN) yang tercantum dalam SSP tersebut. Jadi (peraturan) ini juga sudah terutang, saat ini hanya penyesuaian saja," katanya.

PPN atas KMS yang telah disetor dapat dikreditkan sepanjang memenuhi ketentuan pengkreditan pajak masukan dan pengisian SSP.

Sesuai PMK 61/2022, KMS merupakan kegiatan membangun bangunan yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan, yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain.

Hal ini berarti bisa bangunan berupa rumah, rumah toko (ruko), kantor, dan sebagainya. Luas bangunan yang dibangun paling sedikit 200 m2 (dua ratus meter persegi).

"Konstruksi utamanya terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejenis, dan/atau baja. Diperuntukan bagi tempat tinggal atau tempat kegiatan usaha. Dan luas bangunan yang dibangun paling sedikit 200 m2 (dua ratus meter persegi)," tulis Pasal 2 ayat (4).

Maka, jika kegiatan membangun sendiri berupa rumah atau bangunan lain di bawah luas 200 meter persegi, maka bebas PPN.

Selanjutnya, KMS yang dimaksud dapat dilakukan secara sekaligus dalam suatu jangka waktu tertentu atau bertahap sebagai satu kesatuan kegiatan, sepanjang tenggat waktu, antara tahapan membangun tersebut tidak lebih dari 2 (dua) tahun.

Kendati demikian, apabila tahapan kegiatan membangun lebih dari 2 tahun, kegiatan tersebut merupakan kegiatan membangun bangunan yang terpisah, sepanjang memenuhi ketentuan.

Dalam prosesnya, orang pribadi atau badan yang melakukan KMS wajib melaporkan penyetoran PPN di antaranya, orang pribadi atau badan yang merupakan pengusaha kena pajak (PKP) melaporkan penyetoran PPN dalam Surat Pemberitahuan Masa (SPM) PPN ke kantor pelayanan pajak terdaftar. Kemudian, orang pribadi atau badan yang bukan merupakan PKP dianggap telah melaporkan penyetoran PPN sepanjang telah melakukan penyetoran PPN.