Jakarta, PajakOnline — Pemilik rumah kontrakan perlu memahami kewajiban Pajak Penghasilan (PPh) atas pendapatan dari penyewaan tanah dan bangunan.
Direktorat Jenderal Pajak (DJP) menyatakan pajak atas penghasilan kontrakan bukan merupakan jenis pajak baru. Ketentuannya telah diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan.
Peraturan tersebut berlaku sejak 2 Januari 2018 dan menetapkan tarif PPh final sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan tanah dan/atau bangunan.
Artinya, objek yang dikenai PPh bukan semata-mata kepemilikan rumah kontrakan, melainkan penghasilan yang diterima atau diperoleh pemilik dari kegiatan menyewakan properti tersebut.
Ketentuan ini menjadi penting karena masih terdapat anggapan bahwa pajak kontrakan merupakan kebijakan baru atau bahwa seluruh pendapatan dari rumah dan kamar yang disewakan mendapatkan perlakuan pajak yang sama.
Padahal, perlakuan perpajakannya dapat berbeda, terutama apabila kegiatan yang dijalankan merupakan persewaan bangunan atau usaha jasa penginapan seperti rumah kos.
Tarif PPh Final Kontrakan Sebesar 10%
Berdasarkan Pasal 2 ayat (1) dan Pasal 4 ayat (1) PP Nomor 34 Tahun 2017, penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan dikenai PPh final sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan.
Dasar pengenaan pajak tidak hanya mencakup uang sewa yang tercantum dalam perjanjian. Jumlah bruto juga meliputi biaya perawatan, pemeliharaan, keamanan, layanan, dan fasilitas lain yang berkaitan dengan persewaan, baik dibayarkan secara terpisah maupun digabungkan dalam perjanjian sewa.
Dengan demikian, biaya yang dikeluarkan pemilik untuk merawat bangunan tidak otomatis dapat dikurangkan dari dasar pengenaan PPh final tersebut.
Contoh perhitungan:
Seorang pemilik menyewakan rumah dengan nilai sewa Rp36 juta untuk satu tahun. Apabila tidak terdapat komponen tambahan yang harus dimasukkan dalam jumlah bruto, perhitungannya adalah:
- Nilai sewa setahun: Rp36.000.000
- Tarif PPh final: 10%
- PPh final terutang: Rp3.600.000
Pajak tersebut dihitung berdasarkan nilai bruto sewa, bukan berdasarkan keuntungan bersih setelah dikurangi biaya perawatan atau pengeluaran lainnya.
Siapa yang Wajib Memotong atau Membayar Pajak?
Mekanisme pembayaran PPh bergantung pada pihak penyewa.
Apabila penyewa merupakan pihak yang wajib atau ditunjuk sebagai pemotong pajak, seperti badan pemerintah atau badan dalam negeri yang memenuhi ketentuan, penyewa melakukan pemotongan PPh final dan memberikan bukti pemotongan kepada pihak yang menyewakan.
Sebaliknya, apabila penyewa merupakan orang pribadi yang tidak ditunjuk sebagai pemotong pajak, pemilik kontrakan wajib menyetor sendiri PPh final yang terutang sesuai ketentuan.
Pemilik juga perlu menyimpan dokumen perjanjian sewa, bukti pembayaran atau pemotongan pajak, serta memastikan kewajiban pelaporan perpajakannya telah dipenuhi.
Rumah Kos Tidak Otomatis Dikenai Tarif PPh Final 10%
Perbedaan penting terdapat pada usaha rumah kos. PP Nomor 34 Tahun 2017 mengecualikan penghasilan dari jasa pelayanan penginapan beserta akomodasinya dari rezim PPh final persewaan tanah dan/atau bangunan.
Rumah kos termasuk contoh jasa pelayanan penginapan yang perlu dibedakan dari persewaan properti biasa. Namun, pengecualian tersebut bukan berarti penghasilan rumah kos bebas pajak.
Penghasilan dari rumah kos tetap dapat dikenai PPh berdasarkan ketentuan yang berlaku bagi kegiatan usaha pemiliknya.
Bagi wajib pajak orang pribadi yang memenuhi persyaratan, skema PPh final UMKM sebesar 0,5% dapat berlaku sesuai ketentuan peraturan perpajakan. Berdasarkan PP Nomor 55 Tahun 2022 sebagaimana diubah dengan PP Nomor 20 Tahun 2026, fasilitas tersebut harus dilihat bersama persyaratan wajib pajak, batas peredaran bruto, dan ketentuan masa penggunaannya.
Bagi wajib pajak orang pribadi yang memenuhi persyaratan, bagian peredaran bruto usaha sampai dengan Rp500 juta dalam satu tahun pajak tidak dikenai PPh dalam skema tersebut. Penghitungan dilakukan secara kumulatif sesuai ketentuan, bukan sebagai pembebasan Rp500 juta untuk setiap kamar atau setiap properti.
Cara Membedakan Kontrakan dan Rumah Kos
Penentuan perlakuan pajak tidak cukup hanya berdasarkan nama usaha atau cara pembayaran sewanya. Kondisi nyata kegiatan usaha dan bentuk layanan yang diberikan juga perlu diperhatikan.
Rumah kontrakan pada umumnya disewakan sebagai bangunan atau bagian bangunan untuk digunakan penyewa. Sementara itu, rumah kos dapat memiliki karakteristik jasa penginapan, misalnya penyewaan kamar secara terpisah, penggunaan fasilitas bersama, pengelolaan penghuni, dan layanan pendukung.
Namun, karakteristik tersebut bukan daftar syarat tunggal yang otomatis menentukan klasifikasi pajak. Sebuah bangunan yang disewakan per kamar tetap perlu dinilai berdasarkan fakta dan pola transaksi sebenarnya.
Pemilik properti sebaiknya memeriksa perjanjian sewa, bentuk layanan, objek yang disewakan, serta ketentuan pajak yang sesuai sebelum menentukan tarif dan mekanisme pembayaran.
Tidak Ada Pajak Baru, tetapi Kewajiban Pajak Tetap Harus Dipenuhi
Penjelasan DJP pada 11 Agustus 2026 menegaskan bahwa PPh atas pendapatan kontrakan telah diatur sejak berlakunya PP Nomor 34 Tahun 2017.
Oleh karena itu, pemilik rumah kontrakan perlu memastikan penghasilan sewanya telah diperlakukan sesuai ketentuan PPh final. Sementara itu, pemilik rumah kos harus menilai kewajiban pajaknya berdasarkan karakteristik usaha dan skema PPh yang memenuhi persyaratan.
Memahami perbedaan kedua jenis penghasilan tersebut penting agar wajib pajak tidak keliru menerapkan tarif, menghitung dasar pengenaan pajak, atau menganggap penghasilan rumah kos sepenuhnya bebas pajak.
