PajakOnline.com—NJOP merupakan singkatan dari Nilai Jual Objek Pajak. NJOP adalah variabel yang ada dalam pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). NJOP menjadi dasar pengenaan PBB untuk kota dan desa yang biasa disebut PBB-P2 hingga PBB-P3 juga termasuk perhutanan, perkebunan, dan pertambangan.
Besaran NJOP penting untuk menentukan berapa besaran PBB. Menurut peraturan Pasal 1 (3) Undang Undang PBB Pasal 1 (40) Undang-Undang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD), NJOP didefinisikan sebagai harga rata-rata yang dihasilkan atas terjadinya transaksi jual beli secara wajar, dan apabila tidak terjadi transaksi jual beli maka NJOP akan ditentukan berdasarkan perbandingan harga dengan objek lainnya yang sejenis atau NJOP pengganti.
Fungsi NJOP
NJOP dapat menjadi pematok arau penentu dari harga minimal untuk penjualan properti bangunan. Misalnya ada pembeli atau penjual bangunan yang tidak mengetahui harga-harga properti saat ini yang akan ditawar. Mereka belum mengetahui kira-kira harga yang tepat dalam transaksi jual beli ini. Maka, mereka bisa melihat NJOP dari tanah dan bangunan tersebut.
Jika harga yang ditentukan lebih tinggi dari NJOP, maka pemilik sudah menawarkannya terlalu tinggi atau mahal. Begitupun sebaliknya, jika harganya lebih rendah dari pada NJOP, mungkin saja ada sesuatu hal yang memengaruhi penentuan harga tersebut, sehingga harga sudah ditawarkan terlalu rendah atau murah.
NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh melalui transaksi jual beli. Tapi jika tidak terjadi transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui nilai harga dari sejumlah objek lainnya yang sejenis, nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti. Dalam bidang properti, nilai jual yang ditetapkan negara sebagai dasar perpajakan bagi PBB dan nilai jual properti meningkat ketika adanya perkembangan dalam sebuah kawasan. Jika melakukan transaksi jual beli rumah, melalui NJOP anda akan mengetahui seberapa besar dana pajak yang akan ditanggung.
Nilai jual NJOP bersifat tidak menetap atau berubah-ubah, hal tersebut tergantung dari berapa harga jual tanah dan bangunan di kawasannya. Kawasan yang terpencil dengan besar NJOP yang rendah dapat mengalami peningkatan seiring dengan berkembangnya kawasan tersebut dikarenakan harga tanah dan bangunannya mengalami kenaikan. Pembayaran NJOP ditetapkan oleh pemerintah 3 tahun sekali, tetapi NJOP bisa ditetapkan setahun sekali diakibatkan nilai jual yang naik secara signifikan.
NJOP bisa ditentukan lewat 3 hal berikut ini:
1. Pergantian NJOP
Didasari oleh pergantian NJOP yaitu hasil pemasukan dari objek pajak tersebut.
2. Perbandingan dengan Objek Pajak Lain
Dengan melakukan pengamatan dan penelitian untuk objek pajak lain yang sejenisnya untuk mengetahui nilai jualnya.
3. Nilai perolehan Baru
Perhitungan biaya didasari oleh transaksi pembelian dan dikurangi biaya yang harus dikeluarkan untuk penempatan objek pajak secara layak.
Terdapat cara agar anda dapat melihat besaran NJOP suatu wilayah yaitu dengan mendatangi langsung kantor kecamatan tempat dimana lokasi maupun bangunan properti berada. Tetapi anda juga dapat mengeceknya melalui situs online dengan membuka situs resmi Pemerintah provinsi dan anda akan menemukan informasi mengenai NJOP per meter.
Cara Menghitung NJOP/meter:
Hitung luas total tanah
Hitung luas total bangunan
Mencari tahu mengenai NJOP/meter tanah dan bangunan yang terdapat dalam lokasi rumah tersebut.
Setelah mencari tahu mengenai NJOP/meter dan luas tanah dan bangunannya, berikut langkah-langkah rumus NJOP yang harus dihitung :
Luas tanah x NJOP/meter tanah = total harga tanah
luas bangunan x NJOP/meter bangunan = total harga bangunan
harga tanah + harga bangunan = nilai jual rumah
Berikut merupakan contoh perhitungan untuk menentukan harga jual rumah :
Luas tanah = 80 meter persegi
Luas Bangunan = 50 meter persegi
NJOP/meter tanah = Rp 2.000.000 per meter persegi
NJOP/meter bangunan = Rp 3.000.000 per meter persegi
Luas tanah x NJOP/meter tanah = 80 x Rp 2.000.000 = Rp 160.000.000 (Harga tanah)
Luas bangunan x NJOP/meter bangunan = 50 x Rp 3.000.000 = 150.000.000 (Harga bangunan)
Harga tanah + Harga bangunan = Rp 160.000.000 + Rp.150.000.000 = 310.000.000 (Nilai jual rumah) (Wiasti Meurani)
